Чиновники рассказали, как снизить земельные платежи
У собственников и арендаторов земельных участков есть возможность уменьшить свои земельные платежи. О том, как это сделать, подробно рассказали представители мэрии, Прокуратуры, Томского областного суда, Общества оценщиков и Росреестра. Семинар с их участием организовал Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Томской области Валерий Падерин.
Напомним, что с этого года действует новая кадастровая стоимость земель населенных пунктов Томской области и города Томска, земель сельскохозяйственного назначения. Общее увеличение стоимости земли в Томске составило 30%, но для некоторых участков она значительно возросла, в связи с чем многие собственники в этом году получили расчет налога на землю в 2, 4 и даже 10 раз выше предыдущего.
— Обращений по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков пока не так много, — говорит Валерий Падерин. — Но если случаи кратного увеличения будут иметь массовый характер, у нас есть возможность выйти на Думу города Томска с инициативой о снижении ставки налога на землю.
Почему и на сколько увеличилась кадастровая стоимость земли?
По закону, кадастровая оценка земли должна проводиться не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Предыдущий «тур» (так называется каждая очередная государственная кадастровая оценка земель на языке специалистов) проводился в Томске в 2008 году.
Кадастровая стоимость земельных участков устанавливается для целей налогообложения, для определения размера арендной платы, выкупной цены земли. Земельные платежи являются одним их основных источников дохода городского бюджета.
В 2014 году по результатам электронного аукциона была определена оценочная организация, которая актуализировала предыдущую кадастровую оценку земельных участков в Томске. На территории Томска было оценено 59 тысяч земельных участков.
Цена участка определяется исходя из вида разрешенного использования, его местонахождения, площади. На 6-10% произошел рост стоимости земли, к примеру, по таким основным видам разрешенного использования, как эксплуатация производственных объектов, объектов коммунального хозяйства, торговли, общественного питания, а также для дачного строительства и огородничества.
— Безусловно, бывают случаи, когда кадастровая стоимость конкретного земельного участка существенно расходится с рыночной, — говорит Михаил Ратнер, начальник департамент управления муниципальной собственностью администрации Томска. — Отличие может объясняться следующими причинами:
- отсутствие достаточных и достоверных данных по аналогичным объектам;
- предыдущий землепользователь в судебном порядке уже оспорил и снизил стоимость данного участка;
- произошла кадастровая ошибка: оценщик некорректно отнес земельный участок к той или иной группе видов разрешенного использования (в этом случае предприниматель может письменно обратиться в департамент недвижимости, который направит соответствующий запрос оценщику, который проводил кадастровую оценку);
- на одном участке располагаются как производственные объекты, так и объекты торговли, поэтому для расчета используется наибольший показатель по виду разрешенного использования (в этой ситуации предпринимателям необходимо оптимизировать свои земельные правоотношения — например, провести раздел земельного участка).
Актуальная информация о кадастровой стоимости объектов:
На сайте администрации Томска >>
Публичная кадастровая карта на сайте Росреестра >>
Как снизить стоимость участка?
Закон предусматривает возможность оспаривания результатов государственной кадастровой оценки земли и снижения кадастровой стоимости участка до рыночной. Землепользователь, который не согласен с величиной кадастровой стоимости, может заказать проведение независимой оценки и с ее результатами обратиться в специальную Комиссию по оспариванию или в суд.
Заказать проведение независимой оценки можно в специализированной компании, которая имеет право проведение оценки. Перечень таких компаний можно найти, к примеру, на сайте Томского регионального отделения Российского общества оценщиков >>
В 2014 году в Томске возможностью оспорить кадастровую стоимость земли воспользовались 52 юридических лица. 46 из них уменьшили сумму выплаты на 40 и даже 70%. А в одном из случаев произошло снижение с 26 млн рублей в год до 8 млн. В 2015 году общая сумма снижения кадастровой стоимости трех земельных участков составила 159 млн. рублей (более 50% от кадастровой стоимости).
Прежде установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной в Томске происходило только по решению суда. В настоящее время это можно сделать и в специально созданной Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре.
Обратите внимание! Для юридических лиц обращение в Комиссию в целях снижения кадастровой стоимости участка обязательно.
С 1 января по 24 апреля 2015 года в Комиссию при Росреестре поступило 28 заявлений об оспаривании результатов кадастровой стоимости. К рассмотрению было принято 17 заявлений, 11 были отклонены — в основном, по формальным причинам, например, состав документов, приложенных к заявлению, не соответствовал требованиям «Закона об оценочной деятельности» (статья 24.18) или положительное экспертное заключение в электронном виде не соответствовало «бумажному» аналогу. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается Комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
Подробнее: порядок оспаривания стоимости земельного участка в Комиссии >>
Подробнее: порядок оспаривания стоимости земельного участка в суде >>
Комментарии экспертов
— Несет ли компания, проводившая массовую кадастровую оценку земли в Томске, какую-либо ответственность за неточности, например, за отнесение того или иного участка не к тому разрешенному виду использования?
Михаил Ратнер, начальник департамента управления муниципальной собственностью администрации Томска:
— Организация, которая проводит кадастровую оценку, выбирается по аукциону. В рамках гарантийных обязательств по заключенному контракту данный оценщик исправляет допущенные кадастровые ошибки, если они действительно подтверждаются документально.
— Каков порядок рассмотрения обращения, если обнаружена кадастровая ошибка оценщика при определении кадастровой стоимости участка?
Михаил Ратнер:
— При наличии оснований в обнаружении кадастровой ошибки землепользователь обращается в администрацию Города Томска. Если кадастровая ошибка действительно возможна, оценщику направляется запрос о подтверждении ошибки. Если оценщик её подтверждает, то производится уточнение кадастровой стоимости участка. Нормативный срок на эту работу не урегулирован. На мой взгляд, необходимо не менее двух месяцев.
— Почему бы не актуализировать кадастровую стоимость в соответствии с ростом инфляции, а не проводить эту огромную работу по переоценке каждого участка каждые пять лет?
Михаил Ратнер:
— Методика проведения государственной кадастровой оценки земельных участков определяется федеральным законодательством. Муниципалитеты не могут по своему усмотрению изменять и уточнять методику проведения таких работ.
— Если для собственников земельных участков определен порядок снижения налога (через снижение стоимости участка), то как быть арендаторам? Некоторые вынуждены прекращать арендные отношения с мэрией из-за роста платежей.
Татьяна Томашевская, начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости, геодезии и картографии:
— Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть оспорены и арендаторами, как юридическими, так и физическими лицами, если величина арендной платы зависит (определяется) от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
— Может ли арендатор провести переоценку без согласия арендодателя?
Татьяна Томашевская:
— Да. Для оспаривания в Комиссии кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного в аренду, согласие собственника не требуется. Собственник земельного участка может присутствовать на заседании и высказывать свое мнение, но решение о пересмотре кадастровой стоимости принимают члены Комиссии путем открытого голосования.
— Если независимая оценка земельного участка уже проводилась в последние несколько лет, нужно ли проводить ее вновь?
Михаил Ратнер:
— Результаты оценки, утвержденные до 2015 года, не распространяются на новый период. Кроме того, оспорить можно только кадастровую стоимость, действующую на сегодняшний день.
— Кто компенсирует предпринимателю расходы на независимую оценку земли?
Михаил Ратнер:
— Законом возмещение этих расходов предпринимателю не предусмотрено.
— Как часто и за какой период в Комиссию может обращаться один собственник, у которого несколько земельных участков, по каждому из них?
Татьяна Томашевская:
— Собственник нескольких земельных участков может обратиться в Комиссию по всем своим земельным участкам. Правда, если величина кадастровой стоимости объекта уже была оспорена и снижена до рыночной в текущем периоде, повторно заявления по таким объектам не принимаются. Если заявление не принято на том основании, что заявитель не приложил к нему необходимые документы, он может обратиться повторно после устранения этих недочетов. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в Комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов государственной кадастровой оценки по дату внесения результатов следующей оценки, но не позднее, чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, которые вы собираетесь оспаривать.
— Изменится ли что-то при разделении земельного участка, по которому уже прошла переоценка?
Виталий Файт, директор Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Томской области:
— Да. Это будут два вновь образованных земельных участка. Поэтому к ним будет применена новая кадастровая стоимость, ее придется оспаривать заново по каждому участку.
Уважаемые предприниматели!
Вы можете поспособствовать снижению размера земельного налога.
Уполномоченный по защите прав предпринимателей имеет возможность направить в Думу г.Томска обращение о снижении ставок земельного налога. Для подкрепления этой инициативы необходимо ваше участие.
Для этого просим Вас ответить на пять коротких вопросов.
Отправить информацию Уполномоченному >>