Бизнес-омбудсмен: в течение 2020 года предпринимателям необходимо проверить кадастровую стоимость своих объектов, чтобы не платить завышенный имущественный налог

 

С 1 января 2020 года в Томской области начали применяться результаты новой кадастровой оценки недвижимости. В некоторых случаях она кратно увеличилась по сравнению с результатами предыдущей оценки. В Томском областном центре инвентаризации и кадастра поясняют: результаты двух последних оценок могут отличаться, потому что они проводились по разным методикам, однако они должны быть приближены к рыночной стоимости оцениваемых объектов. В случае значительного превышения стоимости у собственников есть возможность оспорить результаты оценки в несудебном и судебном порядке, снизить стоимость своих объектов, а соответственно, и размер имущественного налога.

Предприниматель из села Мельниково Шегарского района владеет зданием площадью 1,5 тыс. квадратных метров. По результатам новой кадастровой оценки, которая прошла в Томской области в 2019 году, стоимость его объекта выросла более, чем в 13 раз (с 3,7 млн до 49,9 млн руб.). И если раньше налог на здание от кадастровой стоимости составлял 75 тыс. руб. в год, то теперь составит около 300 тыс. руб.

— Увидев результаты новой оценки и посчитав свои расходы, многие наши клиенты говорят, что им приходится брать кредиты, чтобы заплатить налоги, — говорит представитель томской юридической фирмы, оказывающей консалтинговые услуги бизнесу по вопросам оспаривания результатов кадастровой оценки недвижимости.

— После каждой очередной кадастровой оценки поднимается волна жалоб со стороны предпринимателей, — говорит Валерий Падерин, бизнес-омбудсмен Томской области. — Несовершенство методики усугубляется нередкими случаями технических и просто человеческих ошибок. Однако по закону собственник вправе оспорить результаты оценки и снизить налоговые платежи, представив необходимые для этого доказательства.

Напомним, имущественный налог уплачивается в текущем году за предыдущий год. Начиная с I квартала 2020 года юрлица оплачивают налог поквартально. Таким образом, в 2021 году собственники будут платить налог исходя из результатов новой кадастровой оценки, которая начала действовать с января 2020 года. Поэтому уже сейчас стоит уточнить стоимость своих объектов и предпринять необходимые меры, если она завышена.

На что влияет кадастровая стоимость

До 2020 года размер кадастровой стоимости коммерческой недвижимости имел значение для тех индивидуальных предпринимателей на специальных налоговых режимах и юридических лиц, чья собственность внесена в перечень объектов, налог на которые исчисляется от кадастровой стоимости. Этот перечень обновляется в конце каждого года и публикуется на сайте областного Департамента по управлению госсобственностью (ДУГС).

Ставки налога на такое имущество могут отличаться в зависимости от категории собственника. Так, для физических лиц (а ИП платят имущественный налог на коммерческую недвижимость как физические лица) их определяет орган местного самоуправления в каждом населенном пункте. Ставки для юрлиц определяет областная дума и они едины для всего региона. Если же объект не попал в указанный перечень, то с изменением кадастровой стоимости объекта для юрлиц ничего не меняется: они продолжают платить налог от среднегодовой стоимости объекта.

ИП, применяющие специальные налоговые режимы (ЕНВД, УСН, ЕСХН, ПСН) освобождены от уплаты налога на имущество, которое используется для осуществления предпринимательской деятельности. Однако если принадлежащий предпринимателю объект недвижимости включен в указанный выше перечень, у него возникает обязанность по уплате налога от кадастровой стоимости.

В перечень включаются административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) и помещения в них, а также нежилые помещения, в которых размещаются или, согласно паспортам объектов и документам инвентаризации, предусмотрено размещение офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания. При этом, согласно Налоговому кодексу РФ, объект признается предназначенным для коммерческого использования, только если для этих целей фактически используется не менее 20 процентов общей площади этого объекта.

Таким образом, предприниматели могут оспорить внесение своего объекта в перечень используемых для коммерческих целей, если он таковым не является. Для этого собственник может обратиться за разъяснениями в ДУГС и в случае своего несогласия с решением ДУГС — в Томский областной суд.

Как проводится оценка

Государственная кадастровая оценка недвижимости проводится не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет. Она осуществляется на основе информации об экономических характеристиках объектов. В 2019 году в Томской области кадастровую оценку проводило бюджетное учреждение «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (ОГБУ «ТОЦИК») по распоряжению ДУГС для 736 тысяч объектов капитального строительства.

— Оценка проводится на основании данных из открытых источников, — объясняет Александр Шестаков, директор ОГБУ «ТОЦИК». — За основу мы берем перечень объектов из кадастра недвижимости Управления Росреестра по Томской области. В данном перечне указываются нормативно предусмотренные характеристики объектов. Нормативное определение кадастровой стоимости в рамках массовой оценки не учитывает индивидуальные особенности объекта капитального строительства. К таким особенностям могут относиться: наличие определенных видов коммуникаций, фактическое техническое состояние, наличие и класс отделки помещений зданий и т.д. Дело в том, что осмотр объекта недвижимости специалистами в рамках проведения массовой оценки не предусматривается.

Кроме того, отмечает Александр Шестаков, эксперты проводят постоянный мониторинг рынка недвижимости. Именно это позволило более корректно отразить ценообразующие факторы, повлиявшие в последствии на размер кадастровой стоимости объектов недвижимости.

После завершения процедуры в открытом доступе — на сайтах ОГБУ «ТОЦИК» (kadastr.gov70.ru) и ДУГС (dugs.tomsk.gov.ru) — размещаются предварительные результаты кадастровой оценки, чтобы каждый собственник мог проверить сведения о своем объекте и обратиться для исправления ошибок. На это отводится 50 дней.

Но даже по истечении этого срока, когда результаты кадастровой оценки утверждены, собственники могут обратиться для устранения ошибок. Причем, по закону допускается изменение стоимости объекта только в сторону понижения.

Как снизить стоимость своего объекта?

Для этого есть четыре способа. Первый: если собственник считает, что кадастровая стоимость его объекта завышена и, вероятно, допущена ошибка, он может обратиться в «ТОЦИК». Специалисты дадут разъяснения по вопросам определения стоимости и подскажут пути решения возникающих проблем. А уже потом выбор за собственником: уточнять, менять сведения об объекте в данных Росреестра, оспаривать стоимость в комиссии при ДУГС или в судебном порядке.

— Владелец недвижимости направляет обращение с просьбой разъяснить, на каком основании была определена такая стоимость его объекта, — говорит Лев Ашуркин, замначальника областного департамента госсобственности. — Специалисты в индивидуальном порядке проанализируют результаты оценки и, если имеется ошибка, исправят ее. Это простой и бесплатный способ, с которого следует начать.

Второй способ: если собственник сам обнаружил ошибку, он может направить обращение в «ТОЦИК» о ее исправлении. К обращению необходимо приложить документы, подтверждающие наличие технической или методологической ошибки.

Третий способ: оспорить результаты оценки в специальной комиссии. Комиссия по оспариванию результатов кадастровой оценки объектов недвижимости создана при ДУГСе. В ее состав входят представители ДУГС, регионального Управления Росреестра, Совета муниципальных образований, Томской торгово-промышленной палаты и Уполномоченного по защите прав предпринимателей.

И четвертый способ: оспорить результаты кадастровой оценки в суде.

Как «застраховать» свой объект от ошибок при следующей оценке

При проведении оценки за основу берутся технические характеристики объекта, которые хранятся в базе Росреестра. Во-первых, эти данные изначально могут быть занесены неправильно (например, указано, что здание имеет железобетонные перекрытия, в то время как на самом деле они деревянные). А во-вторых, со временем характеристики объекта могут ухудшаться.

— К нам обратился клиент из Колпашево, который владеет складским помещением площадью 1 600 квадратных метров. В 2013 году здание было оценено в 2,8 млн рублей. В 2017 году у него обвалилась крыша и одна из стен. Тем не менее, в результате новой кадастровой оценки его стоимость составила 22 млн рублей, то есть, увеличилась почти в 8 раз, — рассказывает Дмитрий Хлопцов, председатель правления томского регионального отделения Российского общества оценщиков. — Дело в том, что Росреестр хранит данные, которые были зафиксированы органами БТИ, быть может, еще в прошлом веке, и где указан только процент износа, который с годами никто не корректирует.

По словам эксперта, для решения этой проблемы, помимо оспаривания, существует еще один путь: более долгий и дорогой, но позволяющий снизить кадастровую стоимость объекта на годы вперед, — это подача декларации об объекте недвижимости. Декларация представляет собой документ, содержащий полное описание всех характеристик объекта, с приложением фотографий. Именно эти, актуальные сведения об объекте и будут использоваться при проведении будущих процедур кадастровой оценки, и их результаты окажутся наиболее приближены к реальности.

По словам Томского бизнес-омбудсмена Валерия Падерина, перечисленные варианты снижения имущественных платежей позволяют решать проблему в индивидуальном порядке, однако не менее важен системный подход — в частности, активное применение предусмотренной законом возможности дифференцировать налоговую ставку в зависимости от характеристик объекта.